Jurisprudence – Baux commerciaux MAI 2025
Dans un arrêt pédagogique du 7 mai 2025 (pourvoi 23-15.394) destiné à la publication, la Cour de cassation explicite la portée du - trop- méconnu article L145-40 du code de commerce.
Pour mémoire, cet article d’ordre public issu du statut des baux commerciaux dispose que :
« Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêts au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. »
Ce qui signifie que lorsque le loyer est payable d’avance, en fonction de sa périodicité, mensuelle ou trimestrielle, il peut arriver que le montant du dépôt de garantie versé à la signature du bail, additionné au terme de loyer, dépasse 2 termes, toute somme versée au bailleur en sus devant donc de plein droit être rémunérée sur le taux des avances sur titres de la Banque de France…
… ce taux étant, depuis une décision du Gouverneur de la BDF en date du 8 juillet 2025 égal au taux de la facilité de prêt marginal augmenté de 200 points de base (ie : +2%) soit lors de sa dernière publication en avril 2025 :2,65 + 2 = 4,65%...
La Cour, après avoir rappelé les dispositions prévues à l’article L145-40 puis celles de l’article R145-8 du Code de Commerce qui prévoient que :
« les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative », considère justement que :
« dès lors qu'elle a pour contrepartie l'obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation d'un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative »
Traduction en français et conséquences :
- Un dépôt de garantie dépassant, en fonction de la périodicité du loyer, un ou deux mois/trimestres ne peut constituer en soi un facteur de diminution de la valeur locative lors d’une procédure de renouvellement.
- Au-delà et surtout : gare aux conséquences financières attachées au versement de « gros » dépôts de garantie » car le bailleur pourrait en fonction devoir au preneur de lourds intérêts à un taux important sur une partie dudit dépôt. »
Auteur
Nicolas DALMAYRAC
Historique
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